深圳第三个反降价内卷片区诞生!龙岗打响逆市涨价第一枪-凯发官方首页

深圳第三个反降价内卷片区诞生!龙岗打响逆市涨价第一枪-凯发官方首页

2022-12-12 10:35:29

在大家对市场还停留在“降价补差价”阶段,龙岗项目打响逆市涨价第一枪,成为深圳今年第三个反降价内卷的片区。

第一个是南山前海,开发商公开声明不玩降价的套路,第二个是光明开发商未开盘就承诺“降价补差价”。

现在轮到龙岗的大运和坂田跟进,颐安the town乐城二期和坂田某项目相继发布收回折扣优惠或涨价的消息。

前者声明针对颐安集团将在12月13日正式收回深莞片区99折优惠政策;后者则声明自2022年12月13日起所有在售房源价格上调4%。

但逆势硬气营销真的会奏效吗?

只能说,抱团取暖没什么问题,反降价内卷也没什么毛病,但真的太自信了。

先说说为什么开发商这时候事出反常,逆势涨价。

一方面,恶性降价竞争不是长久之计。

你降一万,我便降十万甚至百万的做法,如同秃鹫互啄,互相伤害。对开发商来说,甚至还会反噬到同品牌的未开盘项目。

如果有一个项目给出了折扣,甚至是超出市场底线和预期的折扣,那么市场便会期待,同品牌的其他项目也能给出相应的优惠,跟进相同的优惠力度。

一旦项目没有优惠没有折扣,准业主就会不买账,就会生出质疑。

对开发商来说,不仅钱没挣到,还坏了口碑,坏了行规。

另一方面,市场在大力鼓吹二手房回暖,开发商也刚好趁势调整营销策略。

11月深圳二手住宅成交了2168套,比上个月增长25%。

市场不少人觉得这是止跌反弹,是回暖的信号。

但更大的原因是二手房的价格便宜到位了,是新房失去倒挂是购买力暂时回流二手房的表现。

在乐有家的成交数据中显示,有43%的房源成交价是低于指导价的了,低于指导价成交的房源比例相比8月差不多翻了一倍。

还有42%的房源成交只比指导价高0-10%。

这就意味着,跌价的范围更大,势头更明显了。

该降价的依旧在降,还比之前降得更多。

不过要知道,一二手房成交的总套数依旧是维持在5000套左右的水平,和前10个月变动差距并不明显。

这说明市场总体的购买力并没有复苏,只是在5000套总量中,一二手房的购买力在互相流动,原本要购买新房的人被低价的二手房吸引。

所以至少新房和二手房成交的总量相比过去几个月有所增加,才能说明市场真正是回暖了。

再加上人才安居房的分流,说普通住宅市场回暖还为时尚早。

至少还需要更多一点的市场行为表现叠加才能说明真正的回暖。

所以对开发商来说,不一定是春江水暖鸭先知,而是与其降价互相伤害,吃力不讨好,不如干脆就不促销了,也正好反手饥饿营销一波,制造涨价焦虑,把涨价的热气传导到每一位同行,顺应市场的造势。

不得不说,降价的尽头是开发商开始抱团取暖,尽量保住同行们的脸面。

逆势涨价会有什么影响?

前面已经说了,降价还在继续,而且降幅有进一步扩大的迹象。

这种时候反内卷收回折扣不仅不会起到促去化的效果,甚至还有可能让项目成为区域清盘最难的项目。

特别是龙岗区域,颐安把the town乐城二期的优惠回收,营销影响效果反而是不太乐观的。

龙岗市场现在是什么环境,什么情况?

只能说,颐安还没有把屁股摆正。

首先是存量盘比想象的多得多了。

不仅光明多,龙岗也多。

深圳市存量住宅用地项目清单中,光明有89个项目,已经开盘71个项目,还有18个确定的存量商品住宅项目未入市。

龙岗也有127个,剩余约27个项住宅项目。

而且龙岗和光明都是供应大户,这两个地方还有很多地块可以逐年供应。

足够深圳再持续卖个两三年,甚至更久。

加上13号线未来开通,在价格等级差不多的情况下,大家肯定首选西部的光明。

目前龙岗最核心的片区大运片区,对手盘的竞争也进入白热化阶段。

存量项目如仁恒四季雅园(已开盘),备案均价5.53万/平,今年开盘推出931套住宅,截至12月9日,网签备案也仅63套住宅。

项目距离深铁g01063-0264直线距离大约770米。

而接下来还会有以下几个项目待入市:

深圳颐安雍悦华府(乐城二期),5.41万/平

深铁g01063-0264,限价5.08万/平

颐安都会中央4期,备案均价5.56万/平

深业泰然 深铁g01048-0153限价5.24万/平

信义御元山居

美域蓝湾花园

星龙园价格参考颐安都会中央4期

这几个项目距离相隔并不算远。

目前虽然颐安将会在12月13日回收折扣优惠,但颐安the town乐城二期本身折扣就不明显,之前给出的是99折。

开盘均价5.41万/平,约等于每平只便宜了541块,折扣和不折扣的差距并不大。

对购房者来说,附近有地铁上盖的深铁g01063-0264限价5.08万/平,价格既没有优势,地段也不如深铁位置好。

开盘到现在460套住宅,截至今天也仅备案237套,剩余将近一半的房源。

而且虽然说颐安都会中央4期去年入市,备案均价约5.56万/平,最低入围积分39.2分,开盘售罄,但仍然有6套房源处于首次备案的状态。

说明,即使是龙岗大运的明星楼盘,也没办法在更好的市场做到0清盘。

其次二手房的价格标杆颐安都会中央已经跳水。

2021年4月6日,大运颐安都会中央2期,有一88平厅出阳台户型,以总价707万成交了,单价破8万/平。

2021年今年2月,一套同样厅出阳台的约88平户型成交单价才约7.38万/平,总价656万。

但2022年8月12日同户型面积成交,总价只有480万,单价跌到5.39万/平。

更惨的是,颐安都会中央二期2015年开盘,五百多套房源备案均价就已经是5万 /平。

甚至有个别户型单价高达7万 /平。

来源:深圳市商品房预售价格备案系统

而一期方面也好不到哪里去。

2020年7月10日一套88平房源成交,成交高峰总价去到485万,而同户型面积房源2022年9月18日成交总价跌到458.5万,成交单价由5.51跌到5.2万/平。

所以目前颐安都会中央一二期的价格成交单价都维持在5万出头一平,几乎接近5.2万/平的指导价。

对早期业主来说,当年以自住为主的比例是最大的,相信绝大部分仍然还是一手业主,不少不仅没有蹭到2018年深圳大牛市的风口,也没有吃到2020年—2021年的牛市行情红利。

如今新房限价,备案更低了,业主们只能“愿赌服输”。

颐安都会中央是龙岗大运的龙头盘,如今也崩得不成样,7年不仅没赚什么钱(除了少数高位出手的业主),三四期的备案也更高,限售年限也还没有结束,就更不用说了。

这样的市场价,颐安乐城二期反而把折扣优惠回收,你们猜,大家还会不会买颐安接下来的新房账?

相信是在没有倒挂的情况下,加上备案价也和7年前相差不大,准业主们会选哪个项目,自然一目了然。

所以开发商还是尽量看清市场的形势,强行逆市操作,很有可能就是别人悄默默清盘回款,只有你依旧在死守。

为了跟风营销,到底值不值得?

而且乐城二期,位置属于横岗地段了,大运的规划概念辐射已经没那么强,周边学校一般,商业配套大型综合商业还在规划中,除了依赖自身商业,还需要依赖周边社区商业。

项目整体综合性价比就比较一般。

所以在项目优势并不突出的情况下,没有了折扣,可以想象清盘的窘境了。

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