在大家对市场还停留在“降价补差价”阶段，龙岗项目打响逆市涨价第一枪，成为深圳今年第三个反降价内卷的片区。
第一个是南山前海，开发商公开声明不玩降价的套路，第二个是光明开发商未开盘就承诺“降价补差价”。
现在轮到龙岗的大运和坂田跟进，颐安the town乐城二期和坂田某项目相继发布收回折扣优惠或涨价的消息。
前者声明针对颐安集团将在12月13日正式收回深莞片区99折优惠政策;后者则声明自2022年12月13日起所有在售房源价格上调4%。
但逆势硬气营销真的会奏效吗?
只能说，抱团取暖没什么问题，反降价内卷也没什么毛病，但真的太自信了。
先说说为什么开发商这时候事出反常，逆势涨价。
一方面，恶性降价竞争不是长久之计。
你降一万，我便降十万甚至百万的做法，如同秃鹫互啄，互相伤害。对开发商来说，甚至还会反噬到同品牌的未开盘项目。
如果有一个项目给出了折扣，甚至是超出市场底线和预期的折扣，那么市场便会期待，同品牌的其他项目也能给出相应的优惠，跟进相同的优惠力度。
一旦项目没有优惠没有折扣，准业主就会不买账，就会生出质疑。
对开发商来说，不仅钱没挣到，还坏了口碑，坏了行规。
另一方面，市场在大力鼓吹二手房回暖，开发商也刚好趁势调整营销策略。
11月深圳二手住宅成交了2168套，比上个月增长25%。
市场不少人觉得这是止跌反弹，是回暖的信号。
但更大的原因是二手房的价格便宜到位了，是新房失去倒挂是购买力暂时回流二手房的表现。
在乐有家的成交数据中显示，有43%的房源成交价是低于指导价的了，低于指导价成交的房源比例相比8月差不多翻了一倍。
还有42%的房源成交只比指导价高0-10%。
这就意味着，跌价的范围更大，势头更明显了。
该降价的依旧在降，还比之前降得更多。
不过要知道，一二手房成交的总套数依旧是维持在5000套左右的水平，和前10个月变动差距并不明显。
这说明市场总体的购买力并没有复苏，只是在5000套总量中，一二手房的购买力在互相流动，原本要购买新房的人被低价的二手房吸引。
所以至少新房和二手房成交的总量相比过去几个月有所增加，才能说明市场真正是回暖了。
再加上人才安居房的分流，说普通住宅市场回暖还为时尚早。
至少还需要更多一点的市场行为表现叠加才能说明真正的回暖。
所以对开发商来说，不一定是春江水暖鸭先知，而是与其降价互相伤害，吃力不讨好，不如干脆就不促销了，也正好反手饥饿营销一波，制造涨价焦虑，把涨价的热气传导到每一位同行，顺应市场的造势。
不得不说，降价的尽头是开发商开始抱团取暖，尽量保住同行们的脸面。
逆势涨价会有什么影响?
前面已经说了，降价还在继续，而且降幅有进一步扩大的迹象。
这种时候反内卷收回折扣不仅不会起到促去化的效果，甚至还有可能让项目成为区域清盘最难的项目。
特别是龙岗区域，颐安把the town乐城二期的优惠回收，营销影响效果反而是不太乐观的。
龙岗市场现在是什么环境，什么情况?
只能说，颐安还没有把屁股摆正。
首先是存量盘比想象的多得多了。
不仅光明多，龙岗也多。
深圳市存量住宅用地项目清单中，光明有89个项目，已经开盘71个项目，还有18个确定的存量商品住宅项目未入市。
龙岗也有127个，剩余约27个项住宅项目。
而且龙岗和光明都是供应大户，这两个地方还有很多地块可以逐年供应。
足够深圳再持续卖个两三年，甚至更久。
加上13号线未来开通，在价格等级差不多的情况下，大家肯定首选西部的光明。
目前龙岗最核心的片区大运片区，对手盘的竞争也进入白热化阶段。
存量项目如仁恒四季雅园(已开盘)，备案均价5.53万/平，今年开盘推出931套住宅，截至12月9日，网签备案也仅63套住宅。
项目距离深铁g01063-0264直线距离大约770米。
而接下来还会有以下几个项目待入市：
深圳颐安雍悦华府(乐城二期)，5.41万/平
深铁g01063-0264，限价5.08万/平
颐安都会中央4期，备案均价5.56万/平
深业泰然 深铁g01048-0153限价5.24万/平
信义御元山居
美域蓝湾花园
星龙园价格参考颐安都会中央4期
这几个项目距离相隔并不算远。
目前虽然颐安将会在12月13日回收折扣优惠，但颐安the town乐城二期本身折扣就不明显，之前给出的是99折。
开盘均价5.41万/平，约等于每平只便宜了541块，折扣和不折扣的差距并不大。
对购房者来说，附近有地铁上盖的深铁g01063-0264限价5.08万/平，价格既没有优势，地段也不如深铁位置好。
开盘到现在460套住宅，截至今天也仅备案237套，剩余将近一半的房源。
而且虽然说颐安都会中央4期去年入市，备案均价约5.56万/平，最低入围积分39.2分，开盘售罄，但仍然有6套房源处于首次备案的状态。
说明，即使是龙岗大运的明星楼盘，也没办法在更好的市场做到0清盘。
其次二手房的价格标杆颐安都会中央已经跳水。
2021年4月6日，大运颐安都会中央2期，有一88平厅出阳台户型，以总价707万成交了，单价破8万/平。
2021年今年2月，一套同样厅出阳台的约88平户型成交单价才约7.38万/平，总价656万。
但2022年8月12日同户型面积成交，总价只有480万，单价跌到5.39万/平。
更惨的是，颐安都会中央二期2015年开盘，五百多套房源备案均价就已经是5万 /平。
甚至有个别户型单价高达7万 /平。
来源：深圳市商品房预售价格备案系统
而一期方面也好不到哪里去。
2020年7月10日一套88平房源成交，成交高峰总价去到485万，而同户型面积房源2022年9月18日成交总价跌到458.5万，成交单价由5.51跌到5.2万/平。
所以目前颐安都会中央一二期的价格成交单价都维持在5万出头一平，几乎接近5.2万/平的指导价。
对早期业主来说，当年以自住为主的比例是最大的，相信绝大部分仍然还是一手业主，不少不仅没有蹭到2018年深圳大牛市的风口，也没有吃到2020年—2021年的牛市行情红利。
如今新房限价，备案更低了，业主们只能“愿赌服输”。
颐安都会中央是龙岗大运的龙头盘，如今也崩得不成样，7年不仅没赚什么钱(除了少数高位出手的业主)，三四期的备案也更高，限售年限也还没有结束，就更不用说了。
这样的市场价，颐安乐城二期反而把折扣优惠回收，你们猜，大家还会不会买颐安接下来的新房账?
相信是在没有倒挂的情况下，加上备案价也和7年前相差不大，准业主们会选哪个项目，自然一目了然。
所以开发商还是尽量看清市场的形势，强行逆市操作，很有可能就是别人悄默默清盘回款，只有你依旧在死守。
为了跟风营销，到底值不值得?
而且乐城二期，位置属于横岗地段了，大运的规划概念辐射已经没那么强，周边学校一般，商业配套大型综合商业还在规划中，除了依赖自身商业，还需要依赖周边社区商业。
项目整体综合性价比就比较一般。
所以在项目优势并不突出的情况下，没有了折扣，可以想象清盘的窘境了。
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