专家:房地产新的发展模式要因城施策-凯发官方首页

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2022-03-24 14:16:54

从中央经济工作会议到政府工作报告,再到近日召开的国务院金融委会议,房地产新的发展模式一再被提及。接受中国经济时报记者采访的专家认为,房地产相关配套政策需要调整好商品房和保障房结构,区分房地产的商品属性和投资属性,不能盲目扩张,供给过剩或需求不足须减量发展,要因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

要发展壮大多层次住房保障体系

3月18日,中国证监会凯发官方首页官网发文称,深入推进公募reits试点,抓紧推动保障性租赁住房公募reits试点项目落地。推进保障性租赁住房reits项目试点,是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具。在专家看来,低收入群体住房问题的解决必须依赖于保障房建设,这方面的力度还须加大。中国可以通过发展壮大“多主体供给、多渠道保障”的多层次住房保障体系,并与股票等资本市场打通形成良性互动,进而促进经济发展和民生改善。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对本报记者表示,与市场化租赁住房的类reits不同,保障性租赁住房公募reits,是解决市场主体退出问题的一项有效措施。目前,保障性租赁住房“融投管退”发展模式的雏形已经逐渐明晰。加快推进相关支持政策的落地,尤其是公募reits退出渠道的落实,能够有效提升市场主体参与保障性租赁住房发展的积极性,推动保障性租赁住房的快速发展。

中指研究院企业事业部分析师杨骁表示,中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。政府工作报告也明确指出“探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场”。3月16日,金融委会议“提出向新发展模式转型的配套措施”。预计房地产新的发展模式配套措施将出台,会在金融、税收等方面对房企探索新的发展模式给予优惠和鼓励。综合来看,房地产代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等将是新的发展模式的重要方向,这些领域将是新的发展模式配套措施支持的重点。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超在接受本报记者采访时表示,房地产发展关系众多行业的兴衰,调控“度”的把握很重要,要防止“一管就管死,一放就放得特别开”。配套政策上,要因城施策,从资金、限购和土地三方面促进房地产市场平稳健康发展。

一是在资金政策方面,要控制好放贷闸门,不能放松就随便放,也不能收紧就“一刀切”,要出台相关的细则。二是在限购政策方面,要把商品房和政策性保障住房区分开,应遵守其商品属性。三是在土地政策方面,针对人口净流入的大城市要增加土地供给,加快供给节奏。大量中低收入群体住房问题要通过保障房解决。

西南财经大学教授蒋南平对本报记者表示,目前,不赞同取消商品房限购。“中国楼市还是要贯彻‘房住不炒’,限价、限购即可,可以缓征房产税,但不要取消限购,政策要相对稳定,给市场一定的信心。”蒋南平认为,在相关配套制度还不完善的情况下,是否应该取消限购存在争议。

中国房地产发展模式值得肯定

厦门大学教授赵燕菁在接受本报记者采访时指出,中国的房地产市场不仅是商品市场,更是重要的资本市场。通过房地产,中国一举解决了发展中国家城市化过程中普遍存在的资本不足问题,成为过去40年城市化和工业化的“发动机”。可以说,房地产市场是为地方政府量身定做的资本市场。同时,中国家庭资产的绝大部分、企业资产的大部分,都与其拥有的各类不动产价值密切相关。

“当然,这不意味着地方政府只能依赖土地直接融资。随着土地出让的减少,城市化从高速度增长转向高质量发展,中国地方政府也要从卖地融资,转向股票融资。”在赵燕菁看来,中国房地产制度是世界上最成功的住房制度。中国1998年住房制度改革,通过住房资本化解决了住房这一城市化最重的资产,上亿的家庭通过住房分享城市财富的增长,住房成为广大居民重要家庭财富之一。

当下,如何促进房地产市场平稳健康发展?赵燕菁认为,新加坡实践多年且效果显著的住房市场双轨制值得借鉴。在新加坡,“量大价低,有资格限制”的“组屋”(高达87%)和“价高量少,没有资格限制”的商品房(东南亚最高的房价)同时并存。中国的房地产市场如果想要同时具备资本属性和居住属性,也要将两个市场分开。只有这样,才能做到“市场的归市场,保障的归保障”。既能避免城市巨大资本价值被屏蔽,又能降低城市居住的高昂成本。

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