截至去年底，我国常住人口城镇化率达64.72%，城镇化进入了成熟阶段，但一些新的问题也随之而来，这些问题如何解决?这几年，各地开始实施城市更新行动。城市更新主要更新的是什么?钱从哪儿来?
在重庆市渝中区某小区，施工队正凿开一楼住户家的地板。当年，因为容积率高，小区的化粪池建在了一楼住户家楼板下。这些年，随着管道老化，化粪池经常堵塞，污水倒灌进住户家中散发出恶臭，沼气爆炸的风险也让整栋楼的居民们提心吊胆。这次，借着城市管网和老旧小区改造，化粪池的问题有望彻底解决。
而在另一个刚改造完的老旧小区，一场社区议事会正在进行，社区居民和小区物业公司代表，正在讨论物业收费标准。
重庆白马凼社区建于上世纪80年代，是个典型的老旧小区。去年，九龙坡区政府在全国首次引进社会资本，与区属国有公司合资，投入3.7亿元，在居民们没掏一分钱的情况下，对白马凼及周边社区366栋楼、14300多户进行整体改造。目前，屋面修缮、楼顶防水、雨污水管改造等工程已全部完工。
改造后，社区还增设立体停车楼、充电桩等设施，引入了过去没有的物业服务，作为回报，改造投资方获得这些设施10年的经营权。而区政府也在物业费上，对物业公司进行为期三年的补贴。
在重庆，城市更新不光惠及本地人，也让新市民有了获得感。胡嘉欣大学毕业后留在重庆工作、定居。前几年，她每个月花2200元，在离公司十公里的地方租房住。去年，她在公司附近租到一套条件相当的房子，月租金还少了400元。
这家住房租赁企业的负责人说，公寓是从一栋闲置的办公楼改造而来。去年6月，国家出台鼓励发展保障性租赁住房的一系列优惠政策，今年1月，这家长租公寓成为重庆首批28家保障性租赁住房项目之一。
重庆市某住房租赁企业运营总监 王洁：房产税由原来12%个点，下调到4%个点。从以前的商水商电，过渡到民水民电， 整个电费的使用会大大节省。
保障性租赁住房认定后，还要进行严格的后续管理，且年涨幅不得超过5%，让租客最终享受到国家的优惠政策。
不仅是租赁住房，城市更新也在打造新的产业空间和消费场景。废弃了12年的电缆厂更新成设计创意产业园，45亩土地的产值从零变成了五个亿;废弃的印钞造币厂通过专业运营，成为文创产业的潮流聚集地。
重庆市住房和城乡建设委员会副主任 杨治洪：坚持以保留利用提升为主，不搞大拆大建，成立城市更新基金 ，创建“投融建运”一体化的金融保障模式。
截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资5.3万亿元。过去三年全国共改造城镇老旧小区11.5万个。去年，全国40个城市共筹集保障性租赁住房94.2万套，70%是存量土地或房屋进行改造。今年，《政府工作报告》指出：将有序推进城市更新。全年计划筹集240万套间保障性租赁住房，开工一批城镇老旧小区，改造存在安全隐患的燃气管道约2万公里。
中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任 秦虹：城市更新是伴随着中国城市发展转型而推动的一个新的城市建设方式。把城市的投资、消费 、民生结合在一起，提高城市的品质，拉动经济的增长，同时带动消费，所以它对经济的贡献应该是非常全面的。
记者 张伟杰：城镇化进入成熟期，城市发展也来到不搞大拆大建，注重存量更新的阶段。更新改造的老旧小区和保障性租赁住房 ，让老住户和新市民都有了更多获得感和归属感，城市焕发新的生机与活力。
但更新改造项目动辄几千万甚至上亿元的投入，不仅回报周期长，利润率也不高，谁来投资?如何回本?怎样实现商业的可持续?
城市更新的“新”还需要完成一次理念和商业模式的更新，更新不搞大拆大建，政府不再大包大揽，而是通过优化用地政策、提高减税力度、加大金融支持等一系列创新性的市场化运作方式 ，吸引社会资本和市场主体加入，实现“微利可持续”。让城市更新真正成为政府、市场、百姓共同来办好的一件事。
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